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巨头会师广州 粤系房地产商内战在即

发布日期:2021-06-10 19:54   来源:未知   阅读:

  正当广州的地产老板们数着去年从京、穗等城市赚来的钞票,然后踌躇满志地抛出“今年全国销售目标几十亿”的楼市炸弹之际,近邻深圳的数支地产界精锐之师已陆续在其大本营腹地安营扎寨,一场粤系地产的“全面内战”一触即发。

  “我们确实正在广州寻找合适项目,至于何时能最后敲定,就要看工作的具体进度了。”2月17日下午,金地集团深圳地产公司总经理黄俊灿在电话里向本报记者证实了业界传闻。

  而此前一周左右,广州不止一家报纸刊发了“招商地产番禺圈地”的报道澳门六彩精准一肖二码,透露这家同样来自深圳的知名房企,去年底连续在广州华南板块附近以竞拍及协议方式,拿下总面积达2300亩的两大地块,计划开发大型商贸中心和住宅社区。

  加上一年多来闭门苦苦修炼的广州万科,深圳地产三强终于有望在这个离它们咫尺之遥却长达10年未能登陆的战场上会师,并联手向广州地产大佬们叫阵了。

  “近两年越来越多有实力的本地房企开始所谓第二轮‘北伐’,不仅全国布点,还迅速切入包括广州在内的珠三角市场,关键内因之一是深圳土地紧缺、地价高昂,楼市的发展空间变得日益狭窄了。”深圳同致地产顾问集团董事长王波接受本报记者采访时表示。

  去年底深圳市一份官方研究报告披露,近五年来,深圳年均新增城市建设用地约20平方公里,以这种速度开发,剩余土地仅够开发10年,土地资源吃紧,直接影响了房地产开发用地的供应。深圳市规划与国土资源局去年年中提供的资料显示,近几年该市房地产用地持续减少,2002年新出让的只有95公顷,此后三年内计划全部新增用地,则将控制在1000公顷左右,其中经营性用地不会超过150公顷!

  房地产企业只有持续滚动发展才能更好地生存,既然本地市场僧多粥少,外面的世界又越来越精彩,主流地产商集体走出去几乎是必然的选择。

  “由于同属粤语文化生活圈,以广州为代表的珠三角地区,受香港经济涨落的影响一向不小,这在上世纪90年代至今区内房地产市场的波动中反映得特别明显。”世联地产顾问(中国)有限公司董事长陈劲松分析说。

  1997年金融风暴后,香港经济急速下滑,当时广信、粤海等广东的国有控股投资企业在香港市场损失惨重,牵涉资金动辄数百亿,而这些钱原来相当一部分投资于珠三角房地产业;另一方面,珠三角较早开发的大型楼盘,如碧桂园、祈福新村,还有东莞的一些项目,大多数客户均为北上置业投资的香港市民,一旦囊中羞涩,不敢放手回来买楼,本地楼市自然大受冲击———广州楼价在1997年~1998年间从最高峰回落,连续五年反复走低,一定程度上是受此拖累。

  “但随着近期香港经济不断回暖,港人信心逐渐恢复,进入内地尤其是珠三角的机构及个人投资上升,已经基本见底的珠三角楼市,估计会在一定程度上被拉动”,陈说,“这是导致去年以来珠三角二线城市房地产开发明显升温的重要因素之一。而深圳地产商不可能对眼前的大好商机视而不见,何况到总部周边城市发展,项目监控和管理成本肯定比去内地其他城市更低,效果更好。”

  2月6日,东莞万科地产公司通过挂牌交易以1.2亿元成功竞得该市寮步镇一块占地超过12万平方米的地块,在几番周折后,正式进入这个号称“世界工厂”的制造业中心。至此,除深圳、广州外,万科在珠三角经济最发达的三个城市佛山、中山、东莞均已落脚。几乎与此同时,金地通过协议受让珠海市香洲区科技工业园内71万多平方米的工业用地,加快了在珠三角区域发展的步伐,而东莞金地格林小城,则早已列入其今年主要开发项目之列。此外,以旅游地产独步深圳的华侨城,也已在惠州拿地开发。

  不难看出,万科、招商及金地大举挥师杀入广州,与兵强马壮的羊城军团正面交锋,很大程度上是因为后者在地理、文化、经济方面等对珠三角地区有强大辐射作用,它们的区域战略要获得预期效果,这一仗不得不打。再说广州近年土地公开出让已渐入正轨,曾经为求地无门叫苦的“王石”们,心里就更有底了。

  在招商地产营销中心一位人士出示的2003年招商地产全国签约土地明细表中记者注意到,广州番禺汉溪地块占地面积约为870亩,比前述媒体报道中所说的1100亩要小,根据招商与番禺区政府签订的转让协议,该项目初步定位为商贸物流中心。

  “很遗憾,我们上市公司对外披露信息有一定约束,而且广州项目刚刚定下来,公司领导希望暂时保持低调”。那位人士委婉地回应了记者进一步的采访要求。

  其实有意低调进入广州的不止招商一家。记者曾试图联系金地集团华南区负责人采访,但对方以忙于开会为由推辞了,而一向乐意在公众和媒体上露脸的万科,入穗一年多来也是埋头苦干,很少成为当地房

  产新闻的焦点,率先开发的南海四季花城项目,至今未见推盘动静,所以坊间有“万科选点不当、水土不服”的说法流传。

  “万科这个企业比较虚心和善于学习,比如说华南板块的星河湾,万科的人不知去考察过多少次”,深圳成全企划有限公司总经理全忠说。这位王石的昔日爱将,似乎对万科在广州的前景并不担心,“多年前万科初次进入上海,拿的第一块地离市区大老远,根本没有人看好,后来不是照样卖得挺火?我认为进入一个全新市场,尤其是广州这样水深得出了名的市场,万科谨慎一些很正常。”

  不过,初来乍到的深圳地产商刻意保持低调,并不意味着它们觉得自己技不如人,更多可能是一种策略上的选择。

  “坦白地说,我们去参观碧桂园凤凰城这类广州业界引以自豪的所谓超级大盘时,可以看出很多破绽。举个例子,它里面一个广场就占了好大一块地,这是对土地资源的极大浪费,而且广场文化跟居住文化空间尺度反差很大,业主住进去怎么会舒服?而且这也加重了业主购房及日后长期维护的负担。”对广州地产商靠规模取胜的大盘开发模式,深圳著名地产分析师半求不以为然地认为,从产品设计开发、土地高效利用、居住理念提升及售后管理服务等方面看,深圳地产商领先于广州同行,从深圳作为“飞地”特有的对国内各地文化和人才的广泛包容性来看,“深派”开发模式比地方色彩浓厚的“广派”更易于向全国成功推广。说到楼盘推广成本,深圳地产商也一般能控制在销售额的3%以下,远远低于广州的7%~10%。

  “即使是广州地产商最惯用的全部业务由内部兄弟公司包揽,肥水不流外人田的‘一条龙开发’模式,也仅仅造成账面上的低成本,实际上这完全属于计划经济的做法,既缺乏效率,监督成本也很高,出了问题后补救成本更高”。半求毫不客气地指出,“广州地产商在本地能以楼盘规模拒外来竞争对手于门外,主要依赖早期圈下的大量廉价土地,一旦政府土地出让管理更加规范,原有存量土地消化得差不多了,大家再回到同一起跑线上,我相信深圳地产商在产品质量、开发差异化乃至成本控制等方面都占有优势,大家都应该很清楚这一点。”

  然而,兼任广东省房地产协会副会长的王波指出,目前广州、深圳两地房企在广州及珠三角的“内战”,表面上看确实有两大流派暗中较劲、争夺主流话语权的味道,但如果仅仅局限在这个层面上进行分析观察,未免过于狭隘了,客观地讲,两地业界在竞争中取长补短、融合提升更值得关注。

  去年11月,在谈及准备草签协议的番禺汉溪商贸物流中心项目时,招商地产董事长兼总经理林少斌透露,有意引入招商驾轻就熟的“蛇口模式”,也就是“就业+居住”的综合社区开发理念,他认为这对目前只有单一居住功能而备受争议的华南板块,将是一种很好的补充。

  “迄今为止,华南板块几大地产商都没有意识到,或者说没有主动去解决诸如板块内缺乏就业机会,导致每天大量业主钟摆式往返市区、公建配套匮乏等等问题。”半求说,“招商的介入,实际上给他们好好提了个醒。”

  当然,反过来说,广州正在急剧扩展中的城市空间,也给了在特区内长期缺乏大盘开发机会和经验的深圳发展商们尝试的可能。由于楼盘开发规模一直上不去,后者的资本原始积累速度较慢,直接的结果是,深圳不缺知名地产品牌,真正名副其实的业界大鳄却不多见。

  陈劲松则认为,深圳主流地产商大多为上市公司或有上市公司背景,这使它们的经营管理更加规范、透明,更注重中长期发展战略规划,更有社会责任感,更容易对消费者产生品牌吸引力,这对此前较少上市的广州地产商是一个启示。

  “更重要的是,如今银行贷款门槛提高,而上市公司融资渠道畅通,除了股票市场外,基金、信托等机构也愿意支持上市公司,国外大投行、大财团进国内投资,就更喜欢先找它们了”,陈说,“这两年广州公司开始争相上市,说明它们已经注意到这一点了。”

  “我想应该在全国房地产市场发展的全局背景下,理性看待广深地产商近期在广州及珠三角渐趋激烈的竞争”,全忠表示,“归根到底,两地如能借助市场的力量,在一段时间内共同培育出8家到10家真正拥有全国性品牌的地产大鳄,粤系地产才能作为一个整体,实实在在地赢得国内市场的主流话语权。”